大阪府で宅建業免許を申請する！取得完全ガイド|専任の宅地建物取引士編【2026年最新版】　

宅建業の免許取得に必要な主な要件は３つあります。

宅建業を営むためには、国土交通大臣または都道府県知事の免許が必要です。その免許取得の重要な要件の一つが「専任の宅地建物取引士の設置」です。この要件を満たさなければ、そもそも免許を取得することができません。

本記事では、宅建業免許取得を目指す方、すでに営業中の事業者の方に向けて、専任宅建士の設置要件について、詳しく解説します。

専任宅地建物取引士とは何か？基本を理解する

宅地建物取引士の役割と重要性

宅地建物取引士（宅建士）は、不動産取引における専門家として法律で定められた国家資格者です。不動産取引は高額な取引が多く、法律関係も複雑であるため、取引の安全性を確保し、購入者や借主などの利益を保護することを目的として設けられました。

宅建士には、重要事項説明や重要事項説明書への記名押印、契約書への記名押印など、宅建士にしか行えない独占業務があります。これらの業務を通じて、不動産取引の適正化と円滑化を図る重要な役割を担っているのです。

「専任」の意味とは

宅建業法では、単に宅建士資格を持っているだけでは不十分で、「専任の宅建士」であることが求められます。この「専任」という言葉には、明確な法的意味があります。

専任とは次の2つの要件を満たすことを指します。

常勤性：宅建業者の通常の勤務時間に常勤して勤務すること
専従性：専ら当該事務所の宅建業務に従事すること

これら二つの要件を同時に満たす必要があり、どちらか一方だけでは専任宅建士として認められません。また、宅地建物取引業法第31条の3に基づき、宅建業の事務所には「業務に従事する者5人につき1人以上」の割合で、成年の専任宅建士を配置する義務があります。案内所等には1人以上の配置が必要です。

項目	事務所	案内所（契約等をする場合）
主な例	本店、支店	モデルルーム、現地販売所
宅建士の数	5人に1人以上	1人以上

「業務に従事する者」の範囲

専任宅建士の設置人数を計算する際の基礎となる「業務に従事する者」には、事業形態によって次のように定められています。

【宅建業専業の場合】
– 個人事業主本人、法人の代表者
– 常勤の役員（非常勤役員は除く）
– 正社員、契約社員
– パートタイマー、アルバイト（継続的雇用関係がある場合）
– 派遣社員（宅建業者の指揮命令下にある場合）
– 一般管理部門の従業員（経理、総務、庶務など）
– 受付、秘書、運転手なども含む

【他業種を兼業している場合】
– 代表者
– 宅建業を担当する役員（非常勤役員や主に他業種を担当する役員は除く）
– 宅建業の業務に従事する者
– 宅建業を主として営む場合は、全体を統括する一般管理部門の職員も含む

重要なポイントは、営業や営業事務だけでなく、庶務や経理などの間接部門も「業務に従事する者」に含まれることです。ただし、宅建業とは直接関係のない業務に臨時的に従事する者は除外されます。


逆に、次のような人は「業務に従事する者」に該当しません。

– 監査役（常勤・非常勤を問わず）
– 非常勤の役員
– 宅建業以外の業務に専従している従業員
– 臨時的に雇用される短期アルバイト
– 他社に常勤している従業員

これらの人数は、専任宅建士の設置人数を計算する際の分母には含めません。

 専任宅建士の「常勤性」要件を詳しく解説

常勤性とは

「常勤性」とは、宅建士と宅建業者との間に雇用契約等の継続的な関係があり、業務時間に当該事務所にフルタイムで業務に従事することを言います。

具体的には、次の条件を満たす必要があります。

– 宅建業者との間に雇用契約、委任契約などの継続的な関係があること
– 宅建業者の所定労働時間（通常の勤務時間）に勤務すること
– 事務所に常駐して業務に従事すること（ただしIT活用による例外あり）

次のようなケースでは、常勤性の要件を満たさないため、専任宅建士として認められません。

パートタイム・アルバイト勤務
週3日勤務や1日4時間勤務など、フルタイムでない勤務形態の場合、常勤性が認められません。ただし、フルタイムで継続的に勤務するパートタイム従業員であれば、「業務に従事する者」には含まれます。

在学中の大学生
たとえフルタイムで勤務していても、大学に在学中の学生は、学業が本業であると判断されるため、常勤性が認められません。

社会通念上、通勤が不可能な場合
事務所から著しく遠隔地に居住している場合など、日常的な通勤が困難と判断される状況では、常勤性が否定されます。具体的な距離基準は都道府県によって異なる場合がありますが、一般的には片道2時間以上かかる場合などが該当します。

別企業の従業員
他の企業に常勤している従業員は、その企業での勤務が主たる業務となるため、専任宅建士としての常勤性を満たせません。

公務員
公務員は公務に専念する義務があるため、民間の宅建業者の専任宅建士にはなれません。

他の法人の代表取締役・常勤役員
他の法人で代表取締役や常勤役員を務めている場合、その法人での業務が主となるため、専任宅建士としての常勤性は認められません。

専任宅建士の「専従性」要件を詳しく解説

専従性とは

「専従性」とは宅建士が、専ら当該事務所等の宅地建物取引業に従事することです。
契約社員や派遣社員でも宅建業者が当該社員を指揮命令できる関係にあれば専従性を満たします。

具体的には次の条件を満たす必要があります。

– 勤務時間中は宅建業務に専念していること
– 宅建業以外の業務を主として行っていないこと
– 宅建業務を指揮命令できる関係にあること

契約社員や派遣社員であっても、宅建業者が当該社員を指揮命令できる関係にあり、宅建業務に専従していれば、専従性の要件を満たします。

兼業している場合の専従性判断

他の業種を兼業している場合、専従性の判断が重要になります。

行政書士等の士業との兼業
行政書士、司法書士、税理士などの士業を営みながら宅建業も営む場合、次の3つの要件をすべて満たせば専従性が認められます。

1. 同一の建物内で営業を行うこと
2. 常時勤務すること（常勤性を満たすこと）
3. 宅建業の営業時間中は宅建業に専任していること

これらの要件を満たせば、士業の看板を掲げながら専任宅建士として認められます。ただし、実態として宅建業が主たる業務であることが必要です。

建設業との兼業
建設業許可を持つ企業が宅建業も営む場合、注意が必要です。

建設業法では、営業所ごとに「経営業務の管理責任者」と「専任技術者」の配置が義務付けられています。原則として、これらの人員は宅建業の専任宅建士を兼務することができません。

ただし、次の条件をすべて満たす場合は例外的に兼務が認められることがあります。

– 同一法人であること
– 同一建物内で兼業すること
– 専任性が妥当と認められること

同一法人であっても別の場所での兼務や、別法人での兼務は認められません。また、実際の運用は都道府県によって判断が分かれる場合があるため、事前に確認することが重要です。

事務所の種別等	兼務する職業	同一法人	他の法人
同一場所	建設業の「経営管理者」・「専任技術者」	△	×
違う場所	建設業の「経営管理者」・「専任技術者」	×	×

専従性が認められない具体例

監査役の兼務
監査役は、会社法上、取締役や使用人と独立した立場で監査を行う必要があります。そのため、監査役が宅建業者の取締役、使用人、専任宅建士を兼職することはできません。

複数の宅建業者での専任宅建士
一人の宅建士が複数の宅建業者で専任宅建士として登録することはできません。一つの事務所にのみ専任することが原則です。

宅建業以外の業務が主となっている場合
名目上は宅建業に従事していても、実態として他の業務が主となっている場合は専従性が否定されます。

事例	専従性	条件・理由
複数事務所の専取兼務	×	原則不可。
行政書士等の資格者が宅建業を営む場合	○	同一建物内で常時勤務し、かつ行政書士業等が個人事業（自由裁量で業務時間を調整できる状態）で、宅建業営業時間中は宅建業に専任できる場合。
	×	上記以外。
当該宅建業者の監査役の専取兼務	×	会社法により、監査役は当該宅建業者の取締役、使用人との兼職が禁止されているため。
契約社員、派遣社員	○	宅建業者が当該社員を直接、指揮命令できる関係にあること。

 専任宅建士を確保するための実務ポイント

個人事業主本人の場合
個人事業主本人が宅建士資格を持っていれば、当然に常勤性・専従性を満たすと考えられます。ただし、実態として他の事業が主となっている場合は専従性が否定される可能性があります。

法人代表者の場合
法人の代表取締役や代表社員が宅建士資格を持っていれば、本店の専任宅建士として認められます。ただし、実際に宅建業務に従事している実態が必要です。

政令使用人（支配人等）の場合
商法上の支配人や、宅建業法施行令で定める使用人（支店長など）も、要件を満たせば専任宅建士として認められます。

出向者の場合
出向元企業から出向してきた従業員であっても、出向先の宅建業者との間に雇用関係が成立し、常勤性と専従性を満たせば、専任宅建士として認められます。

出向契約の内容を確認し、出向先での業務が宅建業であること、指揮命令権が出向先にあることを明確にする必要があります。

派遣社員の場合
労働者派遣法に基づく派遣社員の場合、雇用関係は派遣元企業にありますが、派遣先の宅建業者が指揮命令権を持ち、常勤性と専従性を満たせば、専任宅建士として認められます。

ただし、派遣契約の内容が宅建業務を対象としていること、継続的な派遣であることが必要です。

宅建業許可申請を行政書士に依頼するメリット

1. 「時間」という最大の経営資源を確保できる

起業前後において、経営者にとって最も貴重なリソースは時間です。

宅建業の免許申請には、膨大な書類の準備が必要です。

• 身分証明書や登記されていないことの証明書の取得
• 事務所の形態を証明する写真や図面
• 略歴書や誓約書
• 納税証明書や決算書の整理

これらを不慣れな方が一から調べ、役所を回り、不備なく揃えるには、かなりの時間を要するとので、行政書士に依頼すれば、経営者の作業は「押印」と「数点の書類用意」だけに絞られます。

2. 事務所要件の「事前判定」で手戻りを防ぐ

• 「自宅兼事務所でも大丈夫か？」
• 「他の会社と相部屋（シェアオフィス）だけど許可は下りるか？」
• 「入り口から他の会社を通らずに自社スペースに行けるか？」

これらは自治体ごとに非常に細かい基準があり、もし基準を満たさずに賃貸契約を結んでしまうと、せっかく借りたのに免許が下りないという最悪の事態になりかねません。

行政書士は、契約前の段階で現地の写真や図面を確認し、保健所や土木事務所の審査基準に適合するかをプロの目で判定します。これにより、無駄な家賃の支払いや改装費用の発生を未然に防ぐことができます。

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3. 保証協会への入会手続きもワンストップ

宅建業を開始するには、免許の通知が届くだけでは不十分です。営業保証金（1,000万円以上）を供託するか、保証協会（ハトマーク・ウサギマーク）に入会して分担金を納める必要があります。

多くの業者が後者の保証協会を選びますが、この入会手続きがまた煩雑です。

• 免許申請と並行して進めるスケジュール管理
• 保証協会独自の必要書類の作成
• 面接日程の調整

行政書士は、免許申請とセットでこれらの手続きを代行します。「免許は下りたのに、保証協会の手続きが遅れて営業開始できない」という空白期間を作らせない、最短ルートのスケジュール管理が可能です。

4. 専任の宅建士や欠格事由の法的チェック

• 役員に過去の不祥事がないか
• 専任の宅建士が他の会社で登録されたままになっていないか
• 常勤性の証明に不足はないか

もし虚偽や不備があると、免許が下りないだけでなく、最悪の場合は虚偽記載として重いペナルティを受けるリスクもあります。行政書士は法的な観点からこれらを事前にチェックし、クリーンな状態で申請を遂行します。

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5. 5年後の更新、変更届のフォロー体制

• 5年ごとの更新申請（忘れると免許失効・無免許営業に！）
• 役員の変更、事務所の移転、専任の宅建士の交代時の変更届（30日以内など期限あり）

これらが発生するたびに一から手続きを調べるのは非効率です。一度行政書士に依頼しておけば、自社の履歴を把握している「法務のパートナー」として、期限管理や迅速な届出を任せることができます。

まとめ

宅建業の事務所には「業務に従事する者5人につき1人以上」の割合で、専任宅建士を配置することが必要で、専任宅建士は「常勤性」と「専従性」の要件があります。

困ったときは専門家に相談を

専任宅建士の要件は、個別の事情によって判断が分かれる場合があります。特に次のようなケースでは、専門家への相談をおすすめします。

行政書士などの専門家に相談することで、確実な免許取得と適法な業務運営が可能になります。

宅建業は不動産取引の安全性を確保する重要な業種です。専任宅建士の適切な配置により、顧客からの信頼を獲得し、健全な事業運営を実現していきましょう。

当事務所では大阪府や兵庫県奈良県などを中心に、宅建業申請をはじめとする、許認可申請や外国人の方の在留資格、会社設立などのサポートをおこなっています。「申請をしたいけど要件が分からず通るか不安」「申請に行く時間がない」などのお悩みがあれば全面的にサポートいたします。小さなことでも何かあればお気軽にお問い合わせください。

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