不動産業を開業するには、宅地建物取引業（宅建業）の免許取得が必要です。その際、多くの方が悩まれるのが「事務所の要件」です。自宅で開業できるのか、シェアオフィスは使えるのか、どんな設備が必要なのか——実は、宅建業法では事務所について厳格な基準が定められています。
本記事では、宅建業免許申請における事務所の要件について、詳しく解説します。これから開業を検討されている方、事務所選びで迷っている方は、ぜひ最後までお読みください。
宅建業における「事務所」とは
宅建業法が定める「事務所」とは何か
宅地建物取引業法第3条第1項では、宅建業を営むための拠点を「事務所」として定義しています。事務所とは、単なるオフィススペースではなく、宅建業を継続的に営むための法的要件を満たした施設を指します。
事務所は「継続的に宅地建物取引業の営業の拠点となる実体を備えているもの」とされており、一時的な場所や形態の整っていない施設は認められません。この定義を正しく理解することが、免許取得への第一歩となります。
事務所として認められるパターン
①本店（主たる事務所）
会社の登記上の本店や個人業者の主な拠点。法人の場合本店として登記する必要があります。
②支店（従たる事務所）
法人の場合支店としての登記が必要で、登記がないと支店とは名乗れません。
本店、支店ともに登記されていなければ本店や支店とは名乗れません。
従たる事務所の登記は必須ではありませんが、登記しない場合「〇〇支店」と名乗れないため、名称は「〇〇営業所」や「〇〇店」といったものが使用されます。
登記していない事務所でも、宅建業法上の事務所に該当する場合は供託が必要です。
事務所ごとに「業務に従事する者5人に1人以上」の割合で、専任宅建士を設置する必要があります。
本店では宅建業を行わないが、支店で宅建業を行う場合、本店も宅建業の事務所扱いとなります。ですので、本店も宅建士の事務所の独立性等の要件を満たさなければならず、営業保証金の供託や専任の宅地建物取引士を置く必要となります。
事務所に求められる3つの物理的要件
事務所に必要な要件は３つあります。
①独立性があること
②継続的に使用できること
③宅建業を行う機能を備えていること
①独立性があること
宅建業の事務所は、他の事務所や住居と明確に区分されている必要があります。この「独立性」は、物理的な分離と機能的な独立の両方を意味します。
他社等と部屋を共同の場合で事務所と認められる場合
複数の事業者が同じスペースを使用する場合でも、以下の条件を満たせば事務所として認められる可能性があります。
まず、壁や固定式パーテーション（床面からの高さが170cm以上のもの）で明確に区切られていることが必要です。布製の間仕切りやロールスクリーンなどでは不十分とされています。
次に、出入り口が他の事務所を通らずに直接入れることが求められます。他社のスペースを通過しなければ自社の事務所に入れない構造では、独立性が認められません。
そして、事務所としての形態が整えられ、かつ事務所としてのみ使用していることが条件となります。
シェアオフィスで事務所と認められる場合
年増加しているシェアオフィスですが、宅建業の事務所として認められるケースは限定的です。
時間帯によって利用者が入れ替わるようなタイプのシェアオフィスは認められません。また、契約者以外も自由に立ち入れるオープンスペース型のシェアオフィスも不可とされています。
認められる可能性があるのは、商談が可能な独立したスペースがあり、従業者が継続的に業務を行える環境が整っている場合です。ただし、共有のラウンジスペースやフリーアドレスのデスクを事務所とすることはできません。
一軒家の自宅で事務所と認められる場合
一戸建て住宅の一部を事務所として使用する場合、以下の要件を満たす必要があります。
玄関から事務所へ、居間やリビングなどの居住部分を通らずに入れる動線が確保されていることが第一条件です。生活空間と事務所スペースが壁などで明確に区切られており、事務所としての形態が整えられ、かつ事務所としてのみ使用している必要があります。
したがって、リビングの一角にデスクを置いて「ここが事務所です」という形態は認められません。独立した部屋を事務所専用として確保することが求められます。
賃貸のマンションで事務所と認められる場合
賃貸マンションを事務所とする場合、まず管理規約や賃貸借契約書で事務所としての使用が認められているかを確認する必要があります。
居住用として契約している場合でも、家主や管理会社に宅建業を営む旨を伝えて承諾を得られれば、事務所として使用できる場合があります。その際、使用承諾書の提出を求められることが一般的です。
もちろん、住居部分と事務所部分が区別され、独立性が保たれている必要があります。ワンルームマンション全体を事務所として使用するのであれば問題ありませんが、居住スペースと共用する場合は慎重な検討が必要です。
②継続的に使用できること
宅建業の事務所は、継続的・恒久的に業務を行える施設でなければなりません。
テント張りの施設、ホテルの客室、仮設の建築物、プレハブ、キャンピングカーなどの移動可能な車両、実態のないバーチャルオフィスは、いずれも継続性の要件を満たさないため認められません。
これは、宅建業が国民の重要な財産である不動産を取り扱う業種であり、消費者保護の観点から安定した営業基盤が求められるためです。免許取得後も長期にわたって同じ場所で営業できる施設であることが必要とされています。
③宅建業専用のスペースがあること
事務所には、宅建業を適切に営むための設備や機能が整っている必要があります。
必須となる設備
事務机、書類を保管するためのロッカーやキャビネット、固定電話、顧客と商談を行うための応接スペースなどが必要です。
特に重要なのが固定電話で、免許申請時点で既に開通している必要があります。携帯電話番号のみでは要件を満たしません。自宅兼事務所の場合は、自宅用の電話番号とは別に、事務所専用の固定電話番号を取得することが推奨されます。
事務所と顧客対応スペースの分離
個人で開業する場合でも、事務作業を行うデスクと顧客対応用の応接スペースは分けて設置する必要があります。同じデスクで事務作業と顧客対応を兼用することは、原則として認められていません。
これは、顧客のプライバシー保護と業務の適正な遂行を確保するための要件です。
その他の設備
コピー機やプリンター、パソコン、書類保管用のファイルキャビネットなども、業務の実態を示すために必要とされる場合があります。審査において事務所の写真提出が求められるため、これらの設備が整っていることが望ましいでしょう。
事務所に関するその他の重要事項
標識（宅地建物取引業者票）の掲示
事務所ごとに公衆の見やすい場所に、国土交通省令で定める標識を掲示する必要があります。この宅地建物取引業者票には、免許証番号や有効期間などが表示されています。（宅建業法50条）
帳簿の備付けと保存
事務所ごとに業務に関する帳簿を備え付け、取引があった都度記載しなければなりません。（宅建業法49条）
帳簿には、取引の内容、契約日、相手方の氏名、取引価格などを記録します。電子データでの保存も可能ですが、国土交通省や都道府県の指導監査があった際にすぐに提示できる状態にしておく必要があります。
帳簿は各事業年度の末日に閉鎖し、閉鎖後5年間保存しなければなりません。ただし、自ら売主となる新築住宅に関する帳簿は10年間の保存が義務付けられています。
事務所の写真提出
免許申請時には、事務所の状況を示す写真の提出が求められます。
撮影が必要な箇所は、建物の外観、事務所の入口、事務所内の全景、執務スペース、応接スペース、事務所のあるフロアの共用部などです。
これらの写真により、事務所の独立性や継続性、宅建業を営む機能が備わっているかを審査されます。特に、事務所内の写真では、デスク、応接セット、固定電話、書類保管用のキャビネットなどが写っていることが重要です。
自治体によって提出書類の要件が異なる場合があるため、申請先の窓口に確認することをお勧めします。
事務所の新設、移転、廃止する場合
事務所の新設などにより、現在免許を受けている免許権者から他の免許権者に免許の変更の手続き（免許換え）が必要となる場合があります。
免許換えが必要となる主なケース
事務所の状況変化により、以下のように免許の種類が変わる場合に行います。
| 現在の免許の区分 | 免許換えが必要となる事由 | 免許換え後の区分 | 申請書の提出先（経由先） |
| 国土交通大臣 （現在２以上の都道府県に事務所を設置している） | 事務所の廃止・移転により、1つの都道府県内のみに事務所を有することになった場合 | 都道府県知事 | 廃止・移転の事務所を管轄する都道府県知事 |
| 都道府県知事 （現在１の都道府県内にのみ事務所を設置する場合） | 事務所の移転により、他の1つの都道府県内のみに事務所を有することになった場合 | 都道府県知事 | 移転後の事務所を管轄する都道府県知事 |
| 都道府県知事 | 事務所の新設・移転により、2つ以上の都道府県に事務所を有することになった場合 | 国土交通大臣 | 主たる事務所を管轄する都道府県知事を経由して国土交通大臣へ |
申請手続き
免許替えの申請書類は、基本的に新規の免許申請と同じ様式です。
1. 申請先： 新たに免許を受けようとする都道府県（または地方整備局等）へ申請します。
2. 申請時期： 現在受けている免許の有効期間内に申請する必要があります。
3. 免許証番号と有効期間： 免許替え後は新しい免許証番号となり、新しい免許の有効期間は、免許を受けた日から5年間となります。
兵庫県から大阪府に事務所を移転する場合：
①移転元（兵庫県）の都道府県窓口に事務所移転に係る変更届を提出します。
②大阪府窓口に免許申請書（正・副各１部）を提出します。
大阪府知事免許への免許換えの場合、手数料として33,000円が必要です。
大阪府での審査を経て、申請者へ免許の通知がされます。
大阪府の場合は予約制のため事前に電話をいれておく必要があります。
免許換えに伴う営業保証金等の取扱い一覧
免許換えにより、現に供託している営業保証金や弁済業務保証金分担金は、下記の取扱いとなります。
• 金銭のみで供託している場合： 現供託所から移転後の供託所への保管替えを請求します。
• 有価証券が含まれる場合： 移転後の供託所に新たに供託した後、前の供託所から取り戻し手続きを行います（この場合の取り戻しに公告は不要です）。
• 保証協会に加入している場合： 各保証協会での手続きが必要となるため、事前に確認してください。
| 現免許 → 後の免許 | 区分 | 取扱い内容 |
| 知事 → 大臣 | 営業保証金 | 本店の所在地を管轄する供託所へ追加供託が必要（事務所増設時など）。 |
| 保証協会 | 弁済業務保証金分担金を保証協会へ追加納付する。 | |
| 知事 → 他の知事 | 営業保証金 | 【金銭のみの場合】 前の供託所へ、移転後の供託所への保管換えを請求する。 【有価証券が含まれる場合】 移転後の供託所へ二重供託（新しく供託）した後、前の供託所から取り戻す（この際の公告は不要）。 |
| 保証協会 | 各保証協会に確認が必要 | |
| 大臣 → 知事 | 営業保証金 | 事務所の廃止により不要になった分は、6ヶ月以上の公告を経て取り戻すことができる。 |
| 保証協会 | 各保証協会に確認が必要 |
よくある質問と注意点
Q1. バーチャルオフィスやシェアオフィスで開業できますか？
バーチャルオフィスは、実態のない住所貸しサービスであり、継続性と独立性の要件を満たさないため、宅建業の事務所としては認められません。
シェアオフィスについても、多くの場合は独立性や継続性の要件を満たさないため困難です。ただし、専用の個室スペースがあり、固定的に利用でき、他の利用者と明確に区分されている場合は、認められる可能性があります。判断が難しい場合は、申請先の自治体の担当窓口に事前相談することを強くお勧めします。
Q2. 自宅で開業する場合の注意点は？
自宅の一部を事務所とする場合、居住スペースと事務所スペースが明確に区分されている必要があります。
玄関から事務所へ、居間などの生活空間を通らずに入れる動線を確保し、壁やドアで生活部分と区切られていることが条件です。リビングの一角を間仕切りで区切っただけでは認められない可能性が高いでしょう。
また、賃貸物件の場合は、管理規約や賃貸借契約で事務所使用が禁止されていないか、必ず確認してください。居住用として契約している物件を無断で事務所として使用すると、契約違反となる可能性があります。
Q3. 事務所として認められるか不安な場合は？
事務所の要件を満たしているか判断に迷う場合は、専門家に相談することをお勧めします。
行政書士などの専門家に依頼すれば、事前に事務所の状況を確認し、要件を満たしているかアドバイスを受けることができます。また、免許申請を代行してもらえば、書類の不備や手続きのミスを防ぐことができ、スムーズに免許取得を進められます。
都道府県の宅建業担当窓口でも、事前相談に応じてもらえる場合があります。写真を持参して相談すると、具体的なアドバイスが得られることもあります。
Q4. 本店で宅建業を行わない場合でも要件は必要ですか？
はい、必要です。本店で直接宅建業を営まない場合でも、支店で宅建業を営むのであれば、本店も宅建業法上の「事務所」として扱われます。
したがって、本店にも専任の宅地建物取引士を設置し、事務所の独立性や継続性などの要件を満たし、営業保証金の供託（または保証協会への分担金納付）が必要となります。
これは、本店が支店の業務を統括する立場にあるという宅建業法の考え方に基づくものです。
宅建業許可申請を行政書士に依頼するメリット
1. 「時間」という最大の経営資源を確保できる
起業前後において、経営者にとって最も貴重なリソースは時間です。
宅建業の免許申請には、膨大な書類の準備が必要です。
- 身分証明書や登記されていないことの証明書の取得
- 事務所の形態を証明する写真や図面
- 略歴書や誓約書
- 納税証明書や決算書の整理
これらを不慣れな方が一から調べ、役所を回り、不備なく揃えるには、かなりの時間を要するとので、行政書士に依頼すれば、経営者の作業は「押印」と「数点の書類用意」だけに絞られます。
2. 事務所要件の「事前判定」で手戻りを防ぐ
- 「自宅兼事務所でも大丈夫か？」
- 「他の会社と相部屋（シェアオフィス）だけど許可は下りるか？」
- 「入り口から他の会社を通らずに自社スペースに行けるか？」
これらは自治体ごとに非常に細かい基準があり、もし基準を満たさずに賃貸契約を結んでしまうと、せっかく借りたのに免許が下りないという最悪の事態になりかねません。
行政書士は、契約前の段階で現地の写真や図面を確認し、保健所や土木事務所の審査基準に適合するかをプロの目で判定します。これにより、無駄な家賃の支払いや改装費用の発生を未然に防ぐことができます。
3. 保証協会への入会手続きもワンストップ
宅建業を開始するには、免許の通知が届くだけでは不十分です。営業保証金（1,000万円以上）を供託するか、保証協会（ハトマーク・ウサギマーク）に入会して分担金を納める必要があります。
多くの業者が後者の保証協会を選びますが、この入会手続きがまた煩雑です。
- 免許申請と並行して進めるスケジュール管理
- 保証協会独自の必要書類の作成
- 面接日程の調整
行政書士は、免許申請とセットでこれらの手続きを代行します。「免許は下りたのに、保証協会の手続きが遅れて営業開始できない」という空白期間を作らせない、最短ルートのスケジュール管理が可能です。
4. 専任の宅建士や欠格事由の法的チェック
- 役員に過去の不祥事がないか
- 専任の宅建士が他の会社で登録されたままになっていないか
- 常勤性の証明に不足はないか
もし虚偽や不備があると、免許が下りないだけでなく、最悪の場合は虚偽記載として重いペナルティを受けるリスクもあります。行政書士は法的な観点からこれらを事前にチェックし、クリーンな状態で申請を遂行します。
5. 5年後の更新、変更届のフォロー体制
- 5年ごとの更新申請（忘れると免許失効・無免許営業に！）
- 役員の変更、事務所の移転、専任の宅建士の交代時の変更届（30日以内など期限あり）
これらが発生するたびに一から手続きを調べるのは非効率です。一度行政書士に依頼しておけば、自社の履歴を把握している「法務のパートナー」として、期限管理や迅速な届出を任せることができます。
まとめ
宅建業の「事務所」は継続的に業務を行うことができる施設で、独立性が必要になります。
必要書類として事務所の写真や賃貸借契約書、保証協会の事務所現地調査があるので
要件を満たした事務所の用意が必要です。
事務所として要件を満たしているか不安な場合は専門家に相談するのがおすすめです。