宅地建物取引業と宅地建物取引士とは

2025年8月14日

宅地建物取引業（宅建業）とは、宅地若しくは建物の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行うものをいいます。

宅地：単に建物が建っている土地だけでなく、建物の敷地に供される土地や、都市計画法で定められた用途地域内にある土地も含まれます。ただし、道路や公園、河川といった公共の用に供されている土地は除かれます。

売買: 宅地や建物を有償で譲渡することです。

交換: 宅地や建物を別の宅地や建物の交換することです。

媒介: 宅建業者が売主と買主の間に立ち、取引が円滑に進むように両者を引き合わせることです。契約締結の権限は持っていません。

代理: 宅建業者が依頼者の代理人として、契約締結の権限を与えられている状態です。依頼者に代わって、契約の相手方と交渉し、契約を締結することができます。

業：「行として行う行為」とは、不特定多数人を相手に、反復・継続してこれらの行為を行うことを意味します。

宅建業に当たる場合としては自社所有の土地を分譲して、不特定多数の人に継続的に販売する行為や賃貸アパートのオーナーから管理を任され、入居者の募集・契約手続きを代行する行為。（代理・媒介）があります。

宅建業に当たらない場合は自分が住んでいた家を、引っ越しのために一度だけ売却する行為や自身が所有するアパートを、入居者と直接契約して貸す行為です。

表にすると以下になります。〇にあてはまる行為は宅建業に当てはまります。

宅建業を営むには、個人・法人を問わず、宅地建物取引業免許の申請をする必要があります。この免許は、事務所の所在地に応じて、都道府県知事または国土交通大臣に申請して取得します。

一つの都道府県内のみに事務所を設置する場合・・都道府県知事免許

二つ以上の都道府県に事務所を設置する場合・・国土交通大臣免許

免許の有効期間は５年間で、引き続き事業を営む場合は更新が必要です。免許の有効期間満了日の９０日前から３０日前までに、免許の更新申請をする必要があります。

宅地建物取引士（宅建士）とは、宅地建物取引業法に基づいて定められた不動産取引の専門家です。国家資格であり、不動産取引における消費者の保護と、取引の公正・円滑化を目的としています。

宅建士として仕事をするには、以下のステップを踏む必要があります。

宅地建物取引士資格試験に合格する: 毎年１回１０月に行われる試験に合格する必要があります。

受験資格に学歴や年齢の制限はありません。

登録手続きを行う: 試験に合格しただけでは「宅建士」とは名乗れません。

実務経験が2年以上あるか、または「登録実務講習」を受講・修了した上で、都道府県知事に登録手続きを行います。

宅地建物取引士証の交付を受ける: 登録が完了すると、「宅地建物取引士証」が交付され、初めて正式に宅建士として業務を行うことができます。

宅建士の主な役割と独占業務

宅建士は、不動産取引の現場で、その専門知識を活かして重要な役割を担います。特に、宅建士にしか行うことができない独占業務が法律で定められています。

重要事項の説明（35条書面）
- 不動産の売買や賃貸借の契約前に、買主や借主に対して、その物件に関する重要な情報を書面で説明する業務です。
- 物件の所在地、面積、権利関係、法令上の制限、インフラ設備（電気、ガス、水道など）、契約解除の条件などを、専門家として分かりやすく解説し、トラブルを未然に防ぐ役割があります。
重要事項説明書への記名
- 上記で説明した「重要事項説明書（35条書面）」に、宅建士として記名する業務です。これにより、説明した内容に責任を持つことを証明します。
契約書への記名（37条書面）
- 取引が成立後に作成される契約書（37条書面）に、宅建士として記名する業務です。契約内容に誤りがないことを確認し、契約の正確性を担保します。

宅建業を営む事務所には、従業員5人につき1人以上の割合で専任の宅建士を置くことが法律で義務付けられています。

宅建業を営むには免許を受けなければなりません。また、専任の宅建士が必要になります。

不動産取引は、一般の人にとって人生で一度きりの高額な買い物になることが多く、専門的な知識が不可欠です。しかし、不動産業者と一般消費者との間には、知識や情報の格差が大きく、悪質な業者に騙されたり、不当な契約を結ばされたりするリスクがあります。

宅建業を営む者に免許を義務付けることで消費者の利益を保護し、安心して不動産取引ができる環境を整備しています。

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