宅建業とは、宅地若しくは建物の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行うものをいいます。
宅建業を営むには、宅地建物取引業免許の申請をする必要があります。
宅建業申請にあたっての事前準備
まず免許の申請をする前に事前準備として、
①免許を受けようとする者が、欠格要件に該当しないか
②事務所の確保
③専任の宅地建物取引士の設置
が必要です。１つずつ解説していきます。
免許を受けようとする者が、欠格要件に該当しないか
免許を受けようとする者が、次の「欠格要件」のいずれか１つでも該当するときは宅建業の免許をとることができません。
①破産手続開始の決定を受けて復権を得ない者
②免許不正取得、情状が特に重い不正不当行為、又は業務停止処分違反をして免許を取消された日から5年を経過しない者（法人の場合は、その法人の役員であった者を含む）
③免許不正取得、情状が特に重い不正不当行為、又は業務停止処分違反をして、免許取消処分の聴聞の公示をされた後、相当の理由なく廃業等の届出を行った場合で、届出の日から5年を経過しない者
④上記③の期間内に合併により消滅した法人又は廃業等の届出があった法人の公示の日前60日以内に役員であった者で合併により消滅又は廃業等の届出の日から5年を経過しない者
⑤拘禁刑（禁錮・懲役）以上の刑に処せられ、その刑の執行を終わり、又は執行を受けることがなくなった日から5年を経過しない者
⑥宅建業法、暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律の規定に違反し、又は刑法（傷害・現場助勢・暴行・凶器準備集合・脅迫・背任）の罪、暴力行為等処罰に関する法律の罪を犯し、罰金刑に処せられ、その刑の執行を終わり、又は執行を受けることがなくなった日から5年を経過しない者
⑦暴力団員又は、暴力団員でなくなってから5年を経過しない者
⑧免許申請前５年以内に宅地建物取引業に関して不正又は著しく不当な行為をした者
⑨宅地建物取引業に関し不正又は不誠実な行為をするおそれが明らかな者
⑩精神の機能の障害により宅地建物取引業を適正に営むことができない者として国土交通省令で定める者
⑪暴力団員等がその事業活動を支配する者
⑫事務所に専任の宅地建物取引士を設置していない者
⑬免許申請書や添付書類に重要事項についての虚偽の記載や又は、重要な事実の記載が欠けている者
⑭営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者でその法定代理人（法定代理人が法人の場合は、その役員を含む。）が①～⑩のいずれかに該当するもの
⑮法人でその役員又は政令で定める使用人のうちに①～⑩までのいずれかに該当する者のあるもの
⑯個人で政令で定める使用人のうちに①～⑩までのいずれかに該当する者のあるもの
不正行為をして免許を受けたものや刑罰を受けたもの、暴力団員等は5年経過していないと免許を受けられないなどの欠格要件があります。これらの要件は、申請者だけでなく、法人の役員や政令使用人にも適用されます。
事務所の設置
宅建業の事務所として認められるためには、いくつかの要件があります。
独立性: 宅建業の事務所として、持ち家やレンタルオフィスでも営むことは可能です。ただし、他の事業者や居住スペースとは明確に区別され、独立性があることが必要です。
- 自宅の一部を事務所とする場合、居住スペースと壁などで完全に仕切られている必要があります。
- 他の会社と同じフロアを共有する場合、固定式のパーテーションなどで明確に区切られ、他社を通らずに自社の事務所に直接入れる構造でなければなりません。
継続性: 継続的に業務が行える施設である必要があります。仮設の建物やテント張り、コンテナハウスなどは原則として認められません。
備品: 事務所として機能するための最低限の設備が整っていることが求められます。具体的には、応接スペース、事務机、椅子、パソコン、電話、などを備えることが一般的です。
専任の宅地建物取引士の設置
宅建業の事務所に専任の宅地建物取引士は業務に従事する者５人につき１人以上の人数を置かなければなりません。
業務に従事する者とは個人業者本人や法人業者の代表者、直接営業に従事する者、常勤役員、庶務・経理、継続的な雇用関係にあるパートのことを指します。
専任宅建士は、「常勤性」と「専従性」の二つの要件が必要です。
常勤性:宅地建物取引士が事務所に常時勤務することをいい、雇用契約等の継続的な関係があることです。継続して勤務している状態が必要なので、午前中勤務だけといったパートタイム勤務では常勤性が認められません。また、事務所から社会通念上通勤不可能な場所に住んでいるなども認められません。
専従性:他の業務と兼務せず、宅建業に専ら従事することです。1人の宅建士が複数の店舗の専任宅建士になることはできません。申請人（個人事業主や、法人の代表者）、政令使用人は専任宅建士になることができます。契約社員、派遣社員は宅建業者が社員を指揮命令できる関係にあれば専任宅建士になることができます。
上記以外にも法人の場合定款に宅建業を行う目的がなければ変更登記をします。
支店を置く場合や代表者が非常勤の場合は政令使用人を置く必要があります。
宅建業申請の流れ（保証協会・全日に加入する場合）
上記の事前準備を完了する
必要書類の作成や取得をする
免許の申請（大阪府の場合は大阪府咲洲庁舎2階の宅建業免許申請等受付窓口）
併せて保証協会（全日）に申請書類を提出
宅建免許の審査（標準処理期間は５週間です）
全日の現地調査
免許（はがきで通知されます）
全日の入会承認
入会費用・弁済業務保証金分担金等の納付
全日の窓口に保証金納付証明書の取得
宅建業申請受付窓口に免許証の取得
営業開始
申請から約２か月で営業が開始可能です。
宅建業申請の手数料
宅建業申請の手数料は３３,０００円です。
その他に保障協会の入会費用と弁済業務保証金分担金の納付が必要です。
宅建業申請のまとめ
今回は宅建業を営むにあたっての欠格要件や事務所、専任宅建士について解説していきました。
宅建業を営むためには様々な要件や必要書類があり手続きが複雑です。
そのため知識がある行政書士に申請を依頼することがおすすめです。